A constituição de holdings imobiliárias é uma estratégia utilizada por famílias e empresários para organizar o patrimônio, administrar imóveis e estruturar o planejamento sucessório, buscando a proteção e economia tributária de seus bens.

Quando esse processo é iniciado, a principal dúvida sobre a holding imobiliária recai sobre a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), quando os imóveis são transferidos para a sociedade como forma de integralização do capital social.

A discussão ganhou relevância com os Temas 796 e 1.348 do Supremo Tribunal Federal (STF), que tratam de aspectos diferentes, mas diretamente relacionados à imunidade do imposto. Enquanto o primeiro estabelece limites para a proteção tributária, o segundo discute se a atividade imobiliária da empresa pode impedir o reconhecimento da imunidade.

Tema 796: a imunidade tem limite?

O Tema 796 foi julgado pelo STF no Recurso Extraordinário nº 796.376 e definiu que a imunidade do ITBI não alcança a parcela do valor dos imóveis que exceder o capital social a ser integralizado.

Na prática, isso significa que a proteção constitucional está relacionada ao valor efetivamente destinado à formação do capital social da empresa, e não necessariamente ao valor total dos imóveis transferidos.

Para um melhor entendimento, por exemplo, uma holding integraliza um imóvel avaliado em quinhentos mil reais, mas o sócio integralizou apenas o valor declarado em seu imposto de renda, sendo duzentos mil reais. Se a diferença dos trezentos mil reais for destinada a uma reserva de capital ou não integrarem o capital subscrito, poderá haver discussão sobre a incidência do ITBI em relação a essa diferença.

O Tema 796 não autoriza, por si só, a cobrança automática do imposto sobre qualquer diferença entre o valor atribuído ao imóvel (normalmente o valor de aquisição), e o valor de mercado ou de referência utilizado pela Prefeitura (normalmente o valor venal – IPTU/ITR). A análise deve considerar a estrutura efetiva da operação, a destinação societária do bem e os fundamentos da cobrança municipal.

Por isso, no planejamento de uma holding imobiliária, a definição do capital social e a forma de integralização dos imóveis exigem atenção desde a elaboração dos atos societários.

Tema 1.348: a atividade imobiliária impede a imunidade?

O Tema 1.348, discutido no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, aborda outra questão: a possibilidade de reconhecer a imunidade do ITBI mesmo quando a atividade preponderante da empresa consiste na compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.

A controvérsia decorre da interpretação do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. O dispositivo prevê a imunidade na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital e também contempla operações societárias específicas, com ressalvas relacionadas à atividade não imobiliária.

A dúvida está justamente em saber se essa ressalva também se aplica à integralização de capital social.

No julgamento, o relator, ministro Edson Fachin, votou pelo reconhecimento da imunidade na integralização de capital, independentemente da atividade preponderante da empresa. Seu entendimento foi acompanhado pela maioria dos ministros. Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos, ao defenderem que o benefício não deveria alcançar empresas cuja atividade principal fosse a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.

O julgamento virtual foi concluído em 19 de outubro de 2026, com resultado divulgado de 8 votos a 2 em favor da imunidade. A orientação vencedora representa um avanço importante para holdings patrimoniais, imobiliárias e demais empresas que utilizam imóveis para integralizar seu capital social.

Com esse resultado, a atividade imobiliária preponderante, por si só, não deve impedir o reconhecimento da imunidade do ITBI na integralização de capital. Isso não significa, porém, que toda transferência de imóvel para uma pessoa jurídica esteja automaticamente protegida. É necessário verificar se a operação corresponde efetivamente à integralização de capital social, observar o limite aplicável e afastar situações de simulação ou fraude.

A modulação dos efeitos

Até o momento, não foi possível confirmar uma definição sobre eventual modulação dos efeitos do Tema 1.348. Embora a notícia sobre o encerramento do julgamento indique que a modulação não foi proposta durante a votação, essa questão ainda pode ser discutida posteriormente, inclusive em embargos de declaração.

A integralização de imóveis ao capital social exige decisões técnicas que definem o resultado. Para quem está estruturando uma holding, o planejamento deve dimensionar o capital social com critério, documentar a operação de forma consistente e garantir que ela tenha finalidade patrimonial real, e não apenas fiscal.

Para quem já recolheu ITBI sobre imóveis integralizados, há possibilidade concreta de recuperar valores, mas a viabilidade depende da natureza da operação, da parcela paga, do prazo e do estágio da cobrança, o que só uma análise individual permite.

Em ambos os casos, a orientação favorável à imunidade na integralização de capital vem ganhando força no STF, e seu acompanhamento, incluindo o acórdão e eventual modulação de efeitos, é parte essencial da estratégia.

Por Mayara Sanches  |  Advogada do Núcleo Tributário | Assis Advocacia